Assurance de titres: Guide pratique
- Qu’est-ce qu’un titre immobilier?
Un titre immobilier est un document légal qui confirme que vous êtes bien le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un condo, d’un chalet, d’un terrain, etc.
Qu’est-ce que l’assurance de titres?
L’assurance de titres sert à vous protéger contre les pertes financières découlant de problèmes liés au titre de propriété. Elle s’applique aussi bien aux immeubles résidentiels qu’aux propriétés commerciales, autant lors de l’achat que lors d’un refinancement.
Types d’assurance disponibles
Il existe plusieurs formes d’assurance de titres. La plus courante est celle que vous pouvez obtenir au moment de l’achat de votre propriété. Elle couvre généralement la valeur marchande de l’immeuble au moment de l’acquisition. Certaines polices peuvent offrir une protection plus élevée pour tenir compte de l’augmentation de valeur de la propriété au fil du temps.
Cette assurance est facultative pour les propriétaires.
Ce que couvre l’assurance de titres
Malgré son nom, l’assurance de titres va bien au-delà des simples défauts de titre. Elle peut également protéger contre divers problèmes qui nuisent à votre droit d’occuper, d’utiliser ou de vendre votre propriété.
Quelques exemples concrets :
- Problèmes dans le titre de propriété : Une personne prétend avoir hérité de votre maison après votre achat et tente de revendiquer sa propriété.
- Non-respect des règlements municipaux : Vous découvrez après coup que la terrasse de votre maison a été construite sans permis. La ville vous oblige à la modifier.
- Empiétement sur le terrain voisin : Un nouveau plan d’arpentage révèle que votre cabanon empiète sur la propriété voisine. Le voisin exige son déplacement.
- Fraude ou usurpation d’identité : Quelqu’un usurpe votre identité pour obtenir un prêt hypothécaire sur votre maison, puis disparaît avec l’argent.
- Créances enregistrées après la signature mais avant l’enregistrement au registre foncier.
- Dettes du précédent propriétaire : Factures impayées, taxes, frais de copropriété, etc.
- Hypothèques légales pour des travaux antérieurs non payés.
- Servitudes inconnues : Par exemple, Hydro-Québec possède un droit de passage sur une partie de votre terrain, et vous devez déplacer vos installations.
- Erreurs dans les plans d’arpentage ou le certificat de localisation.
- Erreurs lors de la vérification du titre.
- Tout autre défaut qui pourrait nuire à la vente, à la location ou à l’hypothèque de la propriété.
L’assurance couvre aussi les frais juridiques liés à la résolution de ces problèmes. Ces frais sont en plus du montant d’indemnisation prévu si le problème ne peut être corrigé.
L’assuré doit simplement démontrer qu’un risque couvert s’est réalisé et établir le montant de sa perte, sans avoir à prouver qu’une faute a été commise par un tiers.
Généralement, aucune franchise n’est exigée en cas de réclamation.
Important à savoir – Ce que l’assurance de titres ne couvre pas
Voici ce qui est généralement exclu de la couverture :
- Défauts de construction;
- Vices cachés;
- Problèmes connus avant l’achat mais non signalés à l’assureur;
- Problèmes apparus après la date de la police;
- Pollution ou contamination du sol;
- Revendications territoriales autochtones;
- Infractions aux règlements de zonage causées par vous-même;
- Empiétements mineurs (clôtures, haies);
- Constructions non conformes à la Loi sur le bâtiment;
- Problèmes de puits ou de fosses septiques;
- Expropriation;
- Dommages normalement couverts par votre assurance habitation (vol, feu, vandalisme, dégâts d’eau, etc.).
À quel moment peut-on souscrire cette assurance?
L’assurance de titres peut être achetée à tout moment. Elle est souvent souscrite lors de l’achat d’un immeuble ou lors d’un refinancement hypothécaire.
Une assurance de titres pour le propriétaire reste valide tant que vous êtes propriétaire. Dans le cas d’une assurance pour le prêteur, elle demeure en vigueur tant que le prêt hypothécaire est actif.
Certaines compagnies offrent une assurance « rétroactive » pour les propriétaires n’ayant pas souscrit au moment de l’achat mais qui souhaitent se protéger par la suite.
Assurance de titres pour les prêteurs
Elle garantit au prêteur que la garantie immobilière est valide à la signature du prêt. Elle couvre généralement jusqu’à concurrence du montant prêté.
Cette assurance est souvent acceptée par les prêteurs en remplacement d’un certificat de localisation, notamment lors d’un refinancement.
Même si vous payez cette assurance, l’indemnisation revient au prêteur en cas de problème.
Dans une même transaction, il est possible de souscrire à la fois une assurance de titres pour propriétaire et pour prêteur.
N’hésitez pas à poser des questions pour bien comprendre les protections offertes.
Combien ça coûte?
L’assurance de titres se paie par une prime unique. Le prix dépend de plusieurs facteurs :
- Le type d’assurance (propriétaire, prêteur ou les deux);
- Le type de propriété;
- Sa valeur;
- Le moment où elle est achetée.
Qui peut vendre une assurance de titres?
Seuls les représentants autorisés en assurance de dommages peuvent en vendre. Ils ont le devoir d’évaluer vos besoins et de vous proposer un produit approprié.
Un notaire ou un avocat peut agir comme intermédiaire, à condition de ne pas être rémunéré par l’assureur.
Avant d’acheter, pensez à :
- Vérifier si vous avez vraiment besoin d’une telle assurance (par exemple, les vérifications de votre notaire pourraient suffire);
- Lire le contrat attentivement (les exclusions varient selon les assureurs);
- Confirmer que le montant d’assurance est adéquat;
- Comparer les offres de plusieurs assureurs autorisés.
Assurez-vous aussi que la personne qui vous propose ce produit est autorisée par l’Autorité des marchés financiers.
En cas de problème ou d’insatisfaction
Les entreprises inscrites à l’Autorité doivent avoir un processus de traitement des plaintes. Vous pouvez l’utiliser si vous êtes insatisfait du service.
Si vous n’obtenez pas de réponse satisfaisante, vous pouvez demander à ce que votre dossier soit transmis à l’Autorité pour analyse.
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